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Dificuldades com a subida dos juros no crédito à habitação? Conheça os seus direitos e possíveis soluções

"No final de 2023, cerca de 70 mil famílias poderão vir a ter despesas com o serviço do crédito à habitação permanente superiores a 50% do seu rendimento líquido", alerta o governador do Banco de Portugal, Mário Centeno, numa análise divulgada a 4 de setembro. Prevendo-se que as taxas de juro deverão continuar a aumentar e num país em que apenas 10% dos empréstimos bancários para compra de habitação adoptam o modelo de taxa fixa a mais de 10 anos, adensa-se o espectro da sobrecarga financeira. O que pode fazer para minorar o risco de sobreendividamento e potencial situação de incumprimento?

Encruzilhada de políticas“. Assim se intitula a análise da situação económica e financeira do país sob a ótica do governador do Banco de Portugal, Mário Centeno, publicada no dia 4 de setembro. O primeiro capítulo de uma série que deverá ter periodicidade anual, marcado pelos efeitos da subida das taxas de juro num país em que apenas 10% dos empréstimos bancários para compra de habitação adoptam o modelo de taxa fixa a mais de 10 anos.

“A encruzilhada traz maior aperto financeiro a famílias e empresas em resultado do ciclo de política monetária. No final de 2023, cerca de 70 mil famílias poderão vir a ter despesas com o serviço do crédito à habitação permanente superiores a 50% do seu rendimento líquido; no final 2021, já eram 36 mil famílias”, escreve Centeno, sublinhando que “o reforço da poupança e a redução do endividamento, bem como os apoios públicos e o papel do setor bancário na prevenção do incumprimento podem mitigar estes riscos“.

Mas indo além da vertente macroeconómica, o que podem as famílias fazer, concretamente, para minorar o risco de sobreendividamento e potencial situação de incumprimento? O Polígrafo pediu informações ao Banco de Portugal e falou com Natália Nunes que dirige o Gabinete de Apoio ao Sobre-Endividado da DECO – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor, no sentido de coligir uma série de recomendações.

Antecipar e simular cenários

“Fazer contas à vida”, como se costuma dizer. Uma das principais recomendações da especialista da DECO consiste em prevenir um possível cenário de maior aperto financeiro antes que o mesmo suceda. Porque “se for depois da revisão da prestação, já não se tem o tempo necessário para se ajustar”.

Mas como é que se pode prevenir? “Desde logo saberem quais é que são as características dos seus empréstimos, saber qual é a Euribor que têm, qual é o vencimento da mesma e irem fazendo simulações”, começa por apontar Nunes em relação aos créditos à habitação a taxa variável, que é a taxa praticada “em mais de 90% dos empréstimos das famílias”.

“O acompanhar é fundamental porque se eu souber que a média da Euribor agora no mês de agosto foi de tanto, posso fazer uma simulação e ir ver se o meu empréstimo fosse revisto hoje, qual é que seria o valor da prestação. Isto dá-nos logo uma ideia de se se vai ou não ter capacidade para se cumprir“, explica.

Ainda que se constate que se mantêm as condições de cumprimento e que não haverá dificuldades, Nunes adverte que quando “o crédito não está ajustado à oferta de mercado hoje” também se deve reavaliar, porque “pode acontecer que se verifique no mercado melhores ofertas”. Nesse caso, deve-se renegociar com o banco.

Já quando se verifica esse risco de incumprimento ou o agravar substancial da situação, é tempo de tomar medidas (mas já lá vamos). Antes disso é importante saber qual é o melhor meio para efetuar as simulações necessárias.

Nunes aconselha o simulador do Banco de Portugal que descreve como “um bom simulador, muito fácil de utilizar” e que “presta informação que é credível. Esse deve ser o principal simulador a ser utilizado pelas famílias”.

Momento de contactar o banco e avaliar soluções

Neste processo de simulações e contas ao orçamento familiar é importante contabilizar não só o crédito à habitação, mas também “todas as prestações que se tem e quanto vão ocupar no orçamento familiar”, aconselha Nunes.

“Se se verificar que todas as prestações têm um peso muito significativo, muito superior para além dos 35% a 40%, então se calhar deve-se contactar o banco”, sublinha.

É neste momento que se deve de comunicar com o banco, expondo os “receios de não vir a ter capacidade de efetuar o pagamento aquando da revisão da prestação”, com o objetivo de obter informação sobre possíveis soluções.

Uma das soluções que tem vindo a ter adesão, segundo a especialista, é a mudança para a taxa mista. Ou seja, “durante dois ou cinco anos, dependendo daquilo que se tem contratado, a taxa é fixa e depois desse período passa a variável, mas essa é uma decisão muito pessoal”.

No entanto, como cada caso é um caso, voltamos ao banco. “O banco está obrigado por lei desde 2012 a fazer o acompanhamento do cumprimento dos contratos e está a obrigado a que sempre que detete indícios da degradação da situação financeira, ou sempre que o cliente dê conhecimento dessa degradação, a avaliar a situação financeira do consumidor. Mediante esta avaliação, se se verificar que existe alguma capacidade financeira por parte da família ou do consumidor, são apresentadas soluções de renegociação, de alteração das condições contratuais, portanto, isto é o que resulta da lei”, informa.

Nessa medida, a importância de comunicar com o banco é “fundamental” para “tentar encontrar soluções que evitem o incumprimento”.

O banco não aceita a renegociação. E agora?

Imaginando que fez todas as contas e simulações e verificou que não terá dificuldades para pagar o crédito, mas as suas condições estão desajustadas com a oferta de mercado atual. Chegou ao banco e tentou uma renegociação, mas foi recusada.

O que fazer nessa situação? “Se o banco não aceder a fazer essa alteração de acordo com aquilo que é a oferta de mercado, então deve pensar em transferir o seu crédito para outra instituição”, aconselha Nunes.

Neste processo, há que ter em conta “todos os custos que estão inerentes nesta transferência, mas também ver se os bancos suportam uma parte desses custos, até porque temos visto que, por razões puramente comerciais, existem bancos a suportar esses custos“.

Apoio à bonificação? “Tem um crivo muito apertado”

Relativamente a apoios disponibilizados pelo Estado, está em vigor o apoio à bonificação dos juros do crédito à habitação.

Este apoio está contemplado no Decreto-Lei n.º 20-B/2023, que entrou em vigor no dia 23 de março, com o objetivo de reduzir os impactos do aumento das taxas de juro. Certo é que o apoio extraordinário anunciado como solução para muitas família parece ter sido ineficaz.

Sinal disso é a necessidade de revisão do diploma, que será aprovada em setembro, na sequência da falta de adesão à medida. No dia 24 de agosto, a ministra da Presidência, Mariana Vieira da Silva, admitiu que a medida “não teve a procura e o acesso que tínhamos previsto”.

Nunes considera que o apoio à bonificação “tem um crivo muito apertado em termos de requisitos e vemos que um número muito reduzido de famílias teve acesso a ele”. A especialista da DECO aponta ainda para o “montante que é dado que é um valor relativamente baixo para fazer uma grande diferença e para ajudar verdadeiramente a não entrar numa situação de dificuldade”.

O valor em causa pode ir até aos 720,65 euros por ano, para famílias até ao sexto escalão de IRS que estejam a pagar um empréstimo para habitação, o que se traduz em cerca de 60 euros mensais caso seja atribuído o apoio máximo.

Outras medidas em vigor

No “Portal do Cliente Bancário” do Banco de Portugal estão disponibilizadas as medidas em vigor até até 31 de dezembro de 2023 para mitigar os efeitos do aumento das taxas de juro. Estas incidem sobre contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, a taxa variável, até 300 mil euros de dívida.

As instituições estão obrigadas a “avaliar o impacto do aumento da taxa de juro na taxa de esforço dos clientes” e a “apresentar propostas de renegociação dos contratos de crédito, caso verifiquem que existe um agravamento significativo da taxa de esforço ou uma taxa de esforço significativa ou caso sejam alertadas pelo cliente para factos que indiciem a degradação da sua capacidade financeira e confirmem a existência de risco de incumprimento”.

Acresce a obrigação de adotarem os procedimentos previstos no Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) sempre que se verifique risco de incumprimento. Nesse sentido, as instituições bancárias devem apresentar propostas de renegociação do crédito, sendo que o cliente não é obrigado a aceitá-las, até 15 dias após o cliente ter facultado as informações e os documentos solicitados.

Também está em vigor até ao final do ano a isenção do “pagamento da comissão de reembolso antecipado parcial ou total nos contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa de juro variável, independentemente do valor em dívida”.

Outra medida em vigor consiste no resgate antecipado de planos de poupança sem penalização. Até 31 de dezembro, o cliente “pode resgatar antecipadamente os planos de poupança-reforma, de poupança-educação e de poupança-reforma/educação, sem penalização fiscal, até ao limite mensal do valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS)”.

Em situação de incumprimento

Na secção “Gestão de Dívidas” do portal do Banco de Portugal informa-se que “quando o cliente deixa de pagar as prestações do crédito, a instituição de crédito deve contactá-lo para negociar soluções de pagamento para a regularização extrajudicial de situações de incumprimento de contratos de crédito”.

É ainda dado conhecimento das consequências do não cumprimento das prestações de contratos de crédito que tem “graves consequências para o cliente bancário e para o seu agregado familiar”.

Os clientes nesta situação podem recorrer ao procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento (PERSI) para regularizar a situação. No âmbito do PERSI, “os clientes bancários beneficiam de um conjunto de direitos e de garantias para facilitar a obtenção de um acordo com as instituições de crédito na regularização de situações de incumprimento, evitando o recurso aos tribunais“.

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